부동산과 전쟁 선포한 정부, 앞으로 집값 이렇게 됩니다 [고준석 대표 2부]

핵심 요약 10줄

1. 고준석 대표는 정부가 보유세·대출 규제를 강화해 매수세를 누르려 할 가능성이 높지만, 집값의 근본 원인은 규제가 아니라 서울 핵심지 공급 부족이라고 본다.
2. 보유세를 올려 다주택자에게 매도를 압박해도 양도세 중과가 버티고 있어 핵심 지역 매물이 쉽게 나오기 어렵고, 세금 부담이 매매가에 붙어 더 비싸게 거래될 수 있다고 지적한다.
3. 보유세 인상분은 집주인이 전월세 가격에 전가할 가능성이 크며, 결국 최종 부담은 세입자에게 돌아갈 수 있다는 점을 가장 큰 부작용으로 꼽는다.
4. 전세·월세 상한제를 신규 계약까지 강하게 확대하는 방식은 시장경제와 사유재산권 침해 논란이 커 현실적으로 강제하기 어렵다고 본다.
5. 대출 규제는 더 강해질 수 있지만, 대기업 사내대출·성과급처럼 DSR 밖에 있는 자금은 집값과 전세시장에 계속 유입될 수 있어 규제 효과를 일부 약화시킨다.
6. 단기 안정책은 다주택자 기존 매물이 시장에 나오게 하는 것이고, 중장기 해법은 서울 정비사업·공공개발 등 신규 공급을 빠르게 늘리는 것이라고 정리한다.
7. 3기 신도시는 교통망이 완비되어야 서울 수요 분산 효과가 나는데, 현재로서는 단기간에 서울 핵심 수요를 충분히 흡수하기 어렵다고 본다.
8. 비거주 1주택자를 강하게 규제하면 매도보다 실거주 전환을 택해 전월세 물량이 줄어드는 역효과가 날 수 있다는 점이 의외의 포인트다.
9. 장기보유특별공제를 ‘장기 거주’ 중심으로 바꾸면 임대 대신 직접 거주하려는 유인이 커져 임대 물량 감소와 전월세 불안을 키울 수 있다.
10. 재건축·재개발은 속도를 내야 하지만 공사비 상승, 추가분담금, 재건축초과이익환수제가 겹쳐 조합 추진이 막힐 수 있어 규제 완화 없이는 공급 확대가 쉽지 않다는 결론이다.